Mietrecht - Wohnt woanders

Mietrecht – Wie Sie Mietrechtswidrigkeiten abstellen und dadurch Ihre Mieterträge steigern

Allein in Wien – im Wirkungsbereich unserer Detektei – wechseln pro Jahr an die 500 Zinshäuser Ihre EigentümerInnen. Alte Mietverträge über geringe Zinsvereinbarungen (oft fälschlicherweise als „Friedenszins“ bezeichnet), stellen einen unliebsamen Verlustposten dar.

Die Bestimmungen über die Kündigungsbeschränkungen im Mietrechtsgesetz (MRG) sind schlimm genug. Wenn aber Mieter ihre Wohnungen um ein Vielfaches des Zinses, den sie selbst bezahlen, rechtswidrig untervermieten, dann hört sich der Spaß auf.  Auch dann, wenn das dringende Wohnbedürfnis vom Mieter nur vorgetäuscht wird. Oder wenn MieterInnen überhaupt versuchen, sich die nicht vorhandene Eintrittsberechtigung durch Täuschung über Wohn-Tatsachen wie etwa durch eine Scheinmeldung betrügerisch zu erschleichen.

Mietrechtswidrigkeiten durch eine  Aufkündigung abzustellen, hört sich einfach an. Doch wie in jedem anderen Rechtsbereich gilt:

„Quod non est in actis, non est in mundo“,

Was nicht in den Akten steht, ist auch nicht in der Welt. Eine Prozessmaxime aus dem römischen Recht, die auch heute noch volle Gültigkeit hat.

Was nicht bewiesen ist, existiert auch nicht! Hingegen: Wer beweist hat Recht – im wahrsten Sinne des Wortes.

Die 5 häufigsten Aufkündigungsgründe zu deren Beweiserbringung unsere Detektei ständig betraut ist:

  1. Eintrittsbetrug (versuchter) nach dem Tod des Mieters
  2. Nichtbenützung der Wohnung
  3. Rechtswidrige Untervermietung oder Weitergabe
  4. Erheblich nachteiliger Gebrauch/ unleidliches Verhalten
  5. Vertragswidrige/ zweckfremde Benützung

Link: https://www.jusline.at/gesetz/mrg/paragraf/30

Diagramm Mietrecht Widrigkeit

1. Eintrittsbetrug (versuchter) nach dem Tod des Mieters

Die Vorbereitungen für den Eintrittsbetrug werden meist schon zu Lebzeiten gesetzt. Scheinanmeldungen, Präparation der Nachbarn, Verschleierung der tatsächlichen Wohnverhältnisse, etc.

Fallbeispiel 1:

Nach dem Tod der 87-jährigen Mieterin einer 220 m²- Wohnung in Wien-Landstraße legt deren Sohn Im Zuge der Verlassenschaftsbearbeitung durch die Immobilienverwaltung eine Meldebestätigung vor, welche zwei Jahre vor dem Tod seiner Mutter vom Magistrat der Stadt Wien ausgestellt wurde. Der Vermieter bringt die Aufkündigungsklage ein, im Zuge der Verhandlung sagt eine Zeugin, die als Nachbarin die Nebenwohnung bewohnt, aus, dass sie den Sohn oft im Hause sieht und auch früher gesehen hat, aber nicht sagen könne, seit wann er dort wohnt, oder ob er überhaupt dort wohnt. Die Klage wird kostenpflichtig abgewiesen, der Sohn hat nun die gerichtliche Eintrittsbestätigung. Der monatliche Zins wird zwar auf 3,60 Euro (§ 46 Abs 2 MRG; BGBl. II Nr. 10/2018) angehoben, die einmalige Chance auf Ertragssteigerung hat der Vermieter jedoch für die nächsten Jahrzehnte vertan. Wenn der Sohn seinerseits wieder Kinder hat, die später auch in den Mietvertrag eintreten, dann zieht sich der Schaden über Generationen und erreicht im Laufe der Jahre sogar die Millionengrenze.

2. Nichtbenützung der Wohnung

Die eine oder andere Wohnung ist vermietet, aber eigenartigerweise sieht man den Mieter nie im Haus?

Fallbeispiel 2:

Der Hauptmieter einer 170 m²- Wohnung im Augarten-Viertel, mit Mietvertrag aus dem Jahre 1972 um 340 Euro Monatsmiete, wohnt in Wirklichkeit in einer Villa in Mödling. Die Augarten-Wohnung, die er als vererbbares Eigentum betrachtet, „behält“ er sich für seine Enkeltochter, die vielleicht irgendwann einmal in Wien studieren wird.

3. rechtswidrige Untervermietung oder Weitergabe der Wohnung

Vor einer Wohnung, deren Mieter laut Mietvertrag und Meldeauskunft ein Mann mittleren Lebensalters ist, stehen rund um die Uhr ein halbes Dutzend Damenschuhe vor der Tür. Die daraufhin von der Hausinhabung mit der mietrechtlichen Untersuchung beauftragte Detektei stellt fest, dass der Mieter seit zwei Jahren in Thailand lebt und eine seiner thailändischen Freundinnen in seiner Wohnung wohnt und dort auch einen „Massagesalon“ betreibt. Den Zins für die Untermiete, der dreimal so hoch wie der Hauptmietzins ist, überweist sie ihm auf sein Konto, von dem er das Geld auch in Thailand mit seiner Bankomatkarte beheben kann.

Warum AirBnB-Vermietungen fast immer ein Kündigungsgrund sind

Über Plattformen wie AirBnB, Wimdu, Booking.com, etc. erlösen Vermieter fast immer eine unverhältnismäßige Gegenleistung, wodurch der Tatbestand gem § 30 Abs. 2 Z 4 MRG „oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet.“ verwirklicht wird. Das hat auch der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung 7n Ob 189/17w zu Recht erkannt.

Die Wohnung muss zum Zeitpunkt der Kündigung nicht untervermietet sein, es genügt, dass sie auf einer solchen Plattform angeboten wird, um den Aufkündigungstatbestand zu verwirklichen.

Wir orientieren uns mit unseren Beweisen an der aktuellen Rechtsprechung, als kompetente Detektei in Wien sind unsere Beweise aus diesen Gründen auch juristisch fundiert.

Die Detektei HELIOS ist in solchen Fällen keine Option, sondern die Lösung!

4. Erheblich nachteiliger Gebrauch/ unleidliches Verhalten

Der erheblich nachteilige Gebrauch ist meistens eine technische Sache, das unleidliche Verhalten eine soziale.

5. vertragswidrige/ zweckfremde Benützung

Fallbeispiel 3:

Geschäftsräumlichkeiten wurden einst von einer GmbH zum Zweck des Betriebes einer Gewerbes gemietet. Einer der Gesellschafter ist mittlerweile aus der GmbH ausgeschieden und betreibt sein eigenes Geschäft an einer anderen Adresse. Der verbliebene Gesellschafter übt das Gewerbe nicht mehr aus, dafür hat er sich mittlerweile häuslich eingerichtet und wohnt in den Geschäftsräumlichkeiten.

Mietrecht
Mietrecht - Detektiv Wohnung

Warum Beweise das Um und Auf sind

Gerade im Mietrecht ist die Beweisarbeit eine sehr heikle Angelegenheit. Der Einsatz geheimer Videoüberwachung ist seit 2010 verboten. Selbst Beweisarbeit zu machen, wie etwa ohne vorangegangene Ermittlungen Zeugen laden zu lassen, ist zwar eine Option, sehr oft geht der Schuss aber nach hinten los. Nachbarn sind präpariert, oder machen aus Gefälligkeit eine schwammige Aussage, die eher für die aufzukündigende Partei, als gegen sie spricht. Beweisbeschaffung ist eine Arbeit für Profis. Die „Beschaffung von Beweismitteln für Zwecke eines gerichtlichen oder verwaltungsbehördlichen Verfahrens“ ist laut § 129 Abs 1 Z 3 Gewerbeordnung den Berufsdetektiven vorbehalten. Es handelt sich dabei um ein dem reglementiertes Gewerbe – genauso wie die Immobilientreuhänder. Der Berufsdetektiv weiß, wie ein Aufkündigungsbeweis auszusehen hat und wie dieser beschafft wird.

Auch vor Hausverwaltungen oder Anwälten, die im Alleingang – ohne Detektei – angebliche Beweise selbst „beschaffen“, oder sich mit einer unzureichenden Beweislage abfinden oder gar behaupten, keine Beweise zu brauchen, darf gewarnt werden. Der Ausgang eines jedweden Gerichtsverfahren steht und fällt mit den Beweisen.

Beweise sind das Fundament eines jeden Gerichtsverfahrens – auch wenn es dann zu einem Vergleich kommt. Denn ohne Beweise lenkt die Gegenseite nicht ein und erklärt sich z.B. nicht bereit, einen höheren Mietzins zu bezahlen.

Die 7 wichtigsten Fragen im Mietrecht, die durch eine Detektei geklärt werden

  • Wo wohnt der Mieter tatsächlich?
    – in einem Haus am Land
    – bei seiner Freundin?
    – im Ausland?
    – ganzjährig auf einem Kreuzfahrtschiff als Angestellter?
    – in einer Justizanstalt (und z.B. seine Mutter zahlt die Miete bis zu                          seiner Entlassung)?
    – in einem Sterbehospiz?
    – in einer Dienstwohnung?
  • Von wem wird die betr. Wohnung tatsächlich (vertragswidrig) bewohnt?
  • Liegt eine Scheinmeldung vor?
  • Liegt eine rechtlich korrekte Eintrittsberechtigung tatsächlich vor?
  • Wo hat der angeblich Eintrittsberechtigte bisher gewohnt?
  • Wo wohnten die angeblich eintrittsberechtigten Personen bisher?
  • Haben diese tatsächlich ein dringendes Wohnbedürfnis?

Als Detektei vergleichen wir Wählerevidenzen und Meldeauskünfte (Abfrage gem. § 20 Abs 1 MeldeG – Auskunft für Eigentümer und Hausverwaltungen) mit anderen Datenbanken, führen verdeckte Erhebungen, Ermittlungen und Begehungen durch.

Das Ergebnis unserer Arbeit, also unser Produkt ist ein gerichtsdestinierter Beweis, auf dessen Basis Sie, oder ein von Ihnen beauftragter Rechtsanwalt, die Klage wegen Kündigung und Räumung gem. § 1118 ABGB einbringen kann. Die Beweise aus dem Hause HELIOS sind nicht nur juristisch fundiert, sondern orientieren sich auch an der jeweils aktuellen Rechtsprechung, die wir genau beobachten.

Sie haben Mieter, welche die Wohnung nicht benützen?
Sie haben Mieter, die durch unleidliches Verhalten auffallen?
Sie haben Wohnungen, die rechtswidrig untervermietet sind?
Sie haben Wohnungen, in deren Mietverträge jemand unbefugt eintreten will?

Lassen Sie sich nicht auf der Nase herumtanzen. Handeln Sie jetzt!

Mit uns werden Sie Mieter los, die Ihre Wohnung rechtswidrig blockieren, ohne selbst dort zu wohnen!

Mit uns wehren Sie “Eintrittsbetrüger”, also Personen, die nach dem Tod des bisherigen Mieters eine unwahre Eintrittsberechtigung präsentieren, ab!

Kostenlose Hotline 0800 88 44 44

Warum eine Detektei?

  • Weil die Gerichte bekanntlich im Zweifel eher auf Seiten der Mieter stehen.  Mieterschutz bedeutet Kündigungsschutz!
  • Weil Nachbarn alleine als Zeugen für die Nichtbenützung unwirksam sind. Unter vorgehaltener Hand erzählen sie, dass in der Wohnung niemand wohnt, aber vor Gericht sind sie sich dann doch nicht mehr so sicher.
  • Weil eine Detektei gerichtstauglich und beweiskräftig fest- und darstellen kann, wo der Mieter tatsächlich wohnt.

Die Ansprüche, die an Detekteien gestellt werden, sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Heute ist es nicht mehr ausreichend, lediglich über Wahrnehmungen im Zeugenstand zu erzählen und die juristische Verantwortung in Bezug auf Ermittlungsergebnisse dem Klienten und seinen Rechtsvertretern zu überlassen. Auch uns als Detektei trifft die Verantwortung genauestens Bescheid darüber zu wissen, unter welchen juristischen Rahmenbedingungen wir agieren und welche Ergebnisse zielführend und gerichtstauglich sind. Oder anders ausgedrückt, mit welchen Ergebnissen Sie den Prozess gewinnen und die Aufkündigung durchbringen.

Die Beweiserörterung unserer Berufsdetektive vor dem Bezirksgericht ist die Krönung der Beweisarbeit, sofern nicht eine außergerichtliche Einigung schon vorher zustande kommt, wovon aufgrund der Qualität unserer Beweisberichte ausgegangen werden kann. Das, was unsere Mietrechtsexperten im Zuge der Ermittlungen festgestellt haben, erörtern diese nun auch beweismäßig im Zeugenstand. Alle unserer Mietrechtsermittler sind erfahrene, hartgesottene Detektive, die schon unzählige Zeugenbefragungen im Zuge von Verhandlungen hinter sich haben und alle Tricks und Kniffe der gegnerischen Rechtsanwälte kennen. Gegnerische Anwälte oder Vertreter von Mieterschutzvereinen lassen Detektive gerne als Zeugen laden, mit dem Ziel, die, von diesen beschafften Beweise, dann durch entsprechende Fragestellungen zu relativieren, bzw. bis an den Rand der Unglaubwürdigkeit zu ziehen. Doch meistens geht der Schuss nach hinten los. Unsere verhandlungssicheren Detektive parieren jeden als Frage getarnten Angriff und bestärken damit nur die Glaubwürdigkeit unserer Ermittlungsergebnisse.

Mietrecht Aufkündigungsbeweis